Le guide
Le guide complet de la vente à terme
Tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter ou de vendre en vente à terme : mécanique, chiffres réels, fiscalité, risques, garanties. Gratuit, sans jargon, à jour (France, 2026).
C'est quoi, la vente à terme ?
La vente à terme, c'est l'achat d'un bien immobilier où l'acheteur verse un bouquet (une somme comptant à la signature) puis des mensualités fixes pendant une durée déterminée à l'avance — en général entre 8 et 20 ans.
Contrairement au viager, la durée des paiements ne dépend pas de l'espérance de vie du vendeur : elle est fixée au contrat, ce qui rend le montant total connu dès la signature.
Ce n'est ni un crédit (aucune banque, aucun taux d'intérêt, aucun dossier de prêt à monter), ni une location-vente (le transfert de propriété est immédiat, dès la signature chez le notaire).
Comment ça marche, étape par étape
- 1Accord sur le prix et la durée
Vendeur et acheteur s'accordent sur le prix total, le montant du bouquet, la mensualité et la durée des paiements — librement négociés, sans barème imposé.
- 2Signature de l'acte authentique chez le notaire
L'acte est signé, le bouquet est versé, et la propriété du bien est transférée immédiatement à l'acheteur — y compris en vente occupée : c'est bien l'acheteur qui devient propriétaire dès ce jour-là.
- 3Mensualités régulières
L'acheteur verse une mensualité fixe au vendeur pendant toute la durée convenue. Ces mensualités peuvent être indexées chaque année selon une clause prévue au contrat (voir plus bas).
- 4Occupation ou jouissance immédiate
En vente libre, l'acheteur emménage tout de suite ou loue le bien. En vente occupée, le vendeur reste dans le bien avec un droit d'usage et d'habitation (DUH), jusqu'à la fin du contrat ou son décès.
- 5Fin du contrat
À la fin de la durée fixée, le bien est intégralement payé — aucun versement supplémentaire n'est dû, quelle que soit la situation du vendeur à ce moment-là.
Libre ou occupée : quelle différence ?
Vente à terme libre
Le vendeur a déjà quitté le bien. L'acheteur en prend possession immédiatement, comme pour un achat classique : il peut y habiter ou le louer tout de suite.
Vente à terme occupée
Le vendeur reste dans le bien, avec un droit d'usage et d'habitation (DUH), jusqu'à la fin du contrat ou son décès. En échange, le prix est décoté par rapport à la valeur vénale (valeur libre) du bien.
Comment se calcule la décote occupée
La décote liée au DUH dépend de l'âge du vendeur au moment de la vente : plus il ou elle est jeune, plus la décote est importante, car la durée d'occupation attendue est plus longue. Les professionnels s'appuient sur des tables de mortalité (INSEE) et des barèmes notariaux (type barème Daubry, ou l'article 669 du Code général des impôts) pour estimer une espérance de vie moyenne, puis en déduire la décote.
Exemple : pour une vendeuse de 78 ans, la décote DUH se situe couramment entre 40 et 50 % de la valeur vénale — à faire valider au cas par cas par le notaire, qui utilisera le barème et l'âge exact des vendeurs.
Ce pourcentage est un ordre de grandeur, pas une formule universelle : il varie selon l'âge exact, le sexe (l'espérance de vie diffère), et parfois l'état de santé déclaré. Seul le notaire ou un professionnel du viager/de la VAT peut le calculer précisément pour un dossier donné.
Durée des paiements et indexation
La durée des mensualités (généralement 8 à 20 ans) est indiquée dans l'acte notarié dès la signature. Elle ne varie pas selon la durée de vie du vendeur — c'est la principale différence avec le viager, où la rente est due jusqu'au décès.
Les mensualités sont souvent indexées chaque année
Beaucoup de contrats de vente à terme prévoient une clause d'indexation annuelle des mensualités, pour préserver le pouvoir d'achat du vendeur dans le temps. L'indice utilisé n'est pas imposé par la loi pour ce type de contrat (contrairement au bail d'habitation) : c'est une clause librement négociée, qui référence le plus souvent l'indice de référence des loyers (IRL, publié chaque trimestre par l'Insee) ou, plus rarement aujourd'hui, l'indice du coût de la construction (ICC).
Ordre de grandeur récent : l'IRL du 1ᵉʳ trimestre 2026 s'établissait à 146,60, en hausse d'environ 0,78 % sur un an — une indexation annuelle de cet ordre est courante, mais elle peut varier d'une année à l'autre. Vérifiez toujours l'indice retenu et sa formule exacte dans le contrat.
Une mensualité indexée à ~1 % par an peut sembler négligeable au départ, mais elle se cumule sur 12 à 20 ans : faites le calcul sur toute la durée avant de signer, pas seulement sur la première année.
Le vrai coût : 4 cas chiffrés comparés
Chiffres illustratifs et simplifiés (hors indexation, hors frais annexes variables), pour comprendre les ordres de grandeur — pas une simulation personnalisée. Toujours faire chiffrer un dossier réel par un notaire.
Mensualité comparée selon le montage (base illustrative)
Cas 1 — Vente à terme libre
Bien à 220 000 €. Bouquet de 30 % (66 000 €) versé à la signature. Solde de 154 000 € réparti sur 15 ans (180 mois) : mensualité fixe d'environ 856 €/mois, hors indexation. Coût total connu dès la signature : 220 000 € — aucun intérêt, puisqu'il ne s'agit pas d'un prêt.
S'ajoutent les frais de notaire, dus comptant : environ 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien en 2026, soit ~16 500 € sur ce bien.
Cas 2 — Crédit bancaire classique (même bien, profil bancable)
Même bien à 220 000 €. Apport de 20 % (44 000 €), emprunt de 176 000 € sur 20 ans, au taux moyen constaté en juillet 2026 (environ 3,3 % sur 20 ans selon les courtiers). Mensualité hors assurance : ~1 010 €/mois ; avec assurance emprunteur (~0,30 %/an) : ~1 054 €/mois.
Coût total sur 20 ans (apport + mensualités) : environ 297 000 € — plus élevé qu'en vente à terme, car ce montage inclut des intérêts bancaires et court sur une durée plus longue. En contrepartie, il ne nécessite pas de trouver un vendeur ouvert à la vente à terme.
Cas 3 — Vente à terme occupée
Bien évalué à 300 000 € en valeur libre. Vendeuse de 78 ans, décote DUH d'environ 45 % → valeur occupée ≈ 165 000 €. Bouquet de 40 000 € (24 % de la valeur occupée), solde de 125 000 € sur 12 ans fixes (144 mois) : mensualité d'environ 868 €/mois.
Total connu et definitif : 165 000 €, point final — quelle que soit la longévité de la vendeuse.
Cas 4 — Viager occupé classique (même profil, à titre de comparaison)
Même valeur occupée de départ (165 000 €). Bouquet de 60 000 €, capital restant de 105 000 € transformé en rente viagère sur l'espérance de vie retenue par le barème (13 ans pour cette vendeuse) : rente d'environ 673 €/mois, versée jusqu'au décès — pas pendant 13 ans fixes.
Si la vendeuse vit exactement 13 ans, le total payé rejoint les 165 000 € de la vente à terme. Mais si elle vit 8 ans de plus (21 ans au lieu de 13), l'acheteur paie environ 64 600 € de plus que prévu — sans aucun plafond contractuel. Et si elle décède avant les 13 ans, l'acheteur paie moins : c'est exactement ce pari sur la durée de vie qui distingue le viager de la vente à terme (voir section suivante).
Ces 4 cas sont des exemples pédagogiques construits pour illustrer les ordres de grandeur : ils ne remplacent pas un chiffrage réel, qui dépend du bien, de l'âge exact du vendeur, du barème retenu et des conditions négociées.
Vente à terme vs viager
| Critère | Vente à terme | Viager |
|---|---|---|
| Durée des paiements | Fixée au contrat | Jusqu'au décès (inconnue) |
| Montant total | Connu dès la signature | Variable, potentiellement bien plus élevé ou plus faible |
| Aléa | Aucun sur la durée | Espérance de vie du vendeur |
Le "pari sur la mort"
Le viager est régulièrement critiqué parce qu'il fait reposer le calcul financier sur la durée de vie du vendeur : si celui-ci décède tôt, l'acheteur fait une bonne affaire ; s'il vit longtemps, l'acheteur peut payer bien plus que la valeur du bien. C'est ce malaise, largement documenté dans la presse et chez les notaires, que la vente à terme supprime : la durée étant fixée au contrat, personne ne gagne ni ne perd quoi que ce soit à la disparition de qui que ce soit, et les héritiers du vendeur perçoivent le solde restant dû en cas de décès avant la fin du contrat.
Cette absence d'aléa sur la durée rapproche aussi la vente à terme d'une vente à tempérament (paiement échelonné d'un prix fixé, sans intérêt), une structure généralement considérée plus conforme aux principes de la finance islamique que le viager classique — un sujet qu'on développera dans un article dédié, à valider avec un conseil en finance islamique selon votre situation.
Le marché en chiffres (France, 2025)
Le viager et la vente à terme forment un même marché de fond, suivi chaque année par l'Observatoire Viagimmo. Voici les derniers chiffres publiés, pour resituer la vente à terme dans son contexte réel.
- Environ 5 500 transactions en 2025, pour un volume d'affaires d'environ 1,5 milliard d'euros — un marché stable en nombre de ventes par rapport à 2024 (léger recul en valeur, -100 M€ sur les montants).
- Répartition par type de montage : viager occupé 65 %, viager libre 14 %, vente en nue-propriété avec usufruit 11 %, vente à terme occupée 10 %. La vente à terme occupée reste minoritaire sur ce marché, mais représente déjà une transaction sur dix — ce n'est plus un montage marginal.
- Profil des acquéreurs : environ la moitié ont entre 35 et 50 ans — loin du cliché du rentier, beaucoup viennent y chercher une alternative au crédit bancaire classique.
- Profil des vendeurs : 64 % recherchent avant tout un complément de revenu, 20 % veulent se maintenir à domicile, 16 % cherchent à protéger leur famille. 42 % ont des enfants (58 % n'en ont pas).
- À titre de comparaison sur le marché du viager : bouquet moyen d'environ 61 700 € en occupé et 65 000 € en libre ; rente mensuelle moyenne d'environ 622 €/mois en occupé et 1 207 €/mois en libre (ce ne sont pas des chiffres de vente à terme, mais l'ordre de grandeur du marché voisin).
Ces statistiques agrègent viager et vente à terme au sein d'un même observatoire marché ; elles ne permettent pas toujours d'isoler la vente à terme libre séparément. À prendre comme un ordre de grandeur du marché global, pas comme une statistique propre à un seul type de montage.
Source : Observatoire Viagimmo 2025 (viagimmo.fr), repris par FranceTransactions.com et Les Echos.
Fiscalité : ce qui change pour l'acheteur et pour le vendeur
Côté acheteur
- Frais de notaire dus comptant à la signature : environ 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien en 2026 (droits de mutation, émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière, débours) — à ne jamais oublier en plus du bouquet.
- Taxe foncière due dès la signature : la propriété étant transférée immédiatement (même en vente occupée), l'acheteur devient redevable de la taxe foncière à partir de l'année suivant l'acquisition.
- Plus-value future à la revente calculée normalement, sur la base du prix total réellement payé (bouquet + mensualités), comme pour un achat classique.
Côté vendeur
- La plus-value immobilière est imposée en totalité l'année de la signature de l'acte, sur le prix total inscrit au contrat — même si ce prix est encaissé sur 10 ou 20 ans. Ce n'est pas étalé dans le temps.
- Un abattement progressif s'applique pour chaque année de détention au-delà de la 5ᵉ année, jusqu'à une exonération (barème à vérifier avec un notaire ou sur service-public.fr, car il évolue).
- Les mensualités perçues ensuite ne sont pas imposées comme un revenu : elles correspondent au paiement échelonné d'un prix déjà taxé à la signature — sauf si le contrat prévoit des intérêts sur le solde restant dû, qui seraient alors imposés comme des revenus de capitaux mobiliers.
Sources : article 150 VA du Code général des impôts, BOFiP-Impôts (BOI-RFPI-PVI), service-public.fr.
Succession et décès : qui paie quoi
Décès du vendeur
Le contrat continue normalement : l'acheteur poursuit le versement des mensualités restantes, désormais versées à la succession du vendeur (ses héritiers). Aucune interruption, aucun recalcul — c'est précisément ce qui distingue la vente à terme du viager, où le décès met fin à la rente.
Décès de l'acheteur
Le bien et l'obligation de continuer à payer les mensualités restantes entrent dans la succession de l'acheteur : ses héritiers héritent à la fois du bien et de la dette restante envers le vendeur (ou ses propres héritiers). Une assurance décès souscrite par l'acheteur peut couvrir ce capital restant dû et éviter de transmettre cette charge.
Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement ?
C'est le risque le plus important à comprendre avant de signer, côté acheteur.
Le mécanisme de la clause résolutoire
La quasi-totalité des contrats de vente à terme incluent une clause résolutoire. Concrètement : dès qu'une mensualité n'est pas payée, le vendeur peut faire signifier par un commissaire de justice (le nouveau nom des huissiers) un commandement de payer visant la clause résolutoire. L'acheteur dispose alors d'un délai pour régulariser — ce délai est fixé par le contrat lui-même (couramment de l'ordre d'un à deux mois), et non par une durée légale standard comme pour un bail d'habitation classique. Si l'acheteur ne régularise pas dans ce délai, la vente peut être résolue "de plein droit" (automatiquement) ou par décision judiciaire, selon la rédaction exacte de la clause.
Les conséquences pour l'acheteur
Si la clause est appliquée : l'acheteur perd la propriété du bien (le vendeur en redevient pleinement propriétaire) ET perd les sommes déjà versées — bouquet et mensualités —, qui restent acquises au vendeur à titre de dommages et intérêts. Si le contrat est bien rédigé, les recours de l'acheteur pour contester cette clause sont très limités.
Comment se protéger
- Ne jamais s'engager sur une mensualité proche du maximum de sa capacité de remboursement réelle — garder une marge pour un imprévu (perte d'emploi, dépense de santé).
- Négocier, si possible, un délai de grâce (30 à 90 jours) avant que la clause résolutoire ne puisse être activée.
- Vérifier si le contrat prévoit une restitution partielle des sommes versées en cas de résolution — ce n'est pas systématique, mais certains contrats le prévoient.
- Faire relire cette clause en particulier par un notaire ou un avocat indépendant avant de signer : c'est la clause qui protège le moins l'acheteur par défaut.
Garanties et assurances : qui est protégé, et comment
Ce qui protège le vendeur
- Une hypothèque légale spéciale du vendeur (le nom donné depuis le 1ᵉʳ janvier 2022 à l'ancien "privilège du vendeur" / "privilège de prêteur de deniers", suite à la réforme des sûretés) inscrite à l'acte authentique : elle donne au vendeur un rang prioritaire pour être remboursé ou récupérer le bien en cas de défaillance de l'acheteur, avec un coût réduit — cette garantie reste exonérée de la taxe de publicité foncière, contrairement à une hypothèque conventionnelle classique.
- Un cautionnement (par l'acheteur ou un tiers) peut être exigé en complément.
- Une assurance décès-invalidité souscrite par l'acheteur, au bénéfice du vendeur, garantit la continuité des paiements même en cas de coup dur pour l'acheteur.
Ce qui protège l'acheteur — et ce qui n'est pas automatique
- Contrairement à un crédit bancaire, aucune banque n'impose d'assurance emprunteur en vente à terme : c'est un choix volontaire de l'acheteur, souvent oublié précisément parce que rien ne l'y oblige.
- Une assurance décès-invalidité volontaire protège les proches de l'acheteur : elle peut solder le capital restant dû en cas de décès, évitant de leur transmettre la dette avec le bien.
- Vérifier la solvabilité et la situation du vendeur (âge, état du bien, absence d'autres créanciers) fait aussi partie d'une diligence raisonnable avant de signer.
- Coût de cette garantie, à la charge de l'acheteur : environ 0,5 à 1 % du capital restant dû (pas du prix total), à régler à la signature, en plus des frais de notaire classiques. En fin de contrat, une mainlevée (formalité notariale qui efface la garantie une fois tout payé) coûte environ 0,3 à 0,6 % du capital initial — également à la charge de l'acheteur.
Le rôle du bouquet
Un bouquet représentant 20 à 30 % du prix est une pratique courante : il donne au vendeur un capital immédiat et réduit, pour l'acheteur, le montant exposé aux aléas du contrat sur la durée.
À vérifier avant de signer
- ✓ Le coût réel total (bouquet + mensualités, avec indexation projetée sur toute la durée), pas seulement le montant du bouquet.
- ✓ La clause résolutoire en cas de défaut de paiement : formalisme de la mise en demeure, délai de grâce éventuel, restitution partielle ou non.
- ✓ Les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, électricité, gaz…), comme pour tout achat immobilier.
- ✓ Le régime fiscal applicable, côté vendeur (plus-value à la signature) comme côté acheteur (frais de notaire, taxe foncière, plus-value future).
- ✓ Les garanties inscrites à l'acte (hypothèque, privilège de vendeur) et l'opportunité de souscrire une assurance décès-invalidité, côté acheteur comme côté vendeur.
- ✓ Ce qui se passe en cas de décès de l'une ou l'autre partie avant la fin du contrat.
- ✓ Faire relire l'intégralité du contrat par un notaire indépendant, en particulier les clauses de résolution et d'indexation.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une vente à terme et comment ça marche ?
Un achat immobilier où l'acheteur verse un bouquet puis des mensualités fixes pendant une durée déterminée à l'avance ; la propriété est transférée immédiatement à la signature.
Quelle durée pour les paiements ?
En général entre 8 et 20 ans, librement négociée entre les parties — sans durée maximale imposée par la loi.
Peut-on faire une vente à terme sans bouquet ?
Oui, un bouquet à 0 % est juridiquement possible, mais un bouquet de 20 à 30 % est une pratique courante pour sécuriser le vendeur.
Qui paie les frais de notaire ?
L'acheteur, sur le prix total du bien, dus comptant le jour de la signature (environ 7 à 8,5 % dans l'ancien en 2026).
Que se passe-t-il si l'acheteur arrête de payer une mensualité ?
La clause résolutoire du contrat peut s'appliquer après mise en demeure : l'acheteur peut perdre la propriété du bien et les sommes déjà versées, qui restent acquises au vendeur.
Et en cas de décès du vendeur avant la fin du contrat ?
L'acheteur continue de verser les mensualités restantes, désormais à la succession du vendeur — le contrat n'est pas interrompu.
Les mensualités sont-elles imposables pour le vendeur ?
Non : elles correspondent au paiement échelonné d'un prix déjà taxé au titre de la plus-value l'année de la signature (sauf clause d'intérêts sur le solde, imposée à part).
Peut-on revendre un bien acheté en vente à terme avant la fin des paiements ?
Oui, en soldant par anticipation le montant restant dû au vendeur initial, selon les modalités prévues au contrat.
Quelle différence entre vente à terme libre et occupée ?
En vente libre, l'acheteur dispose du bien immédiatement. En vente occupée, le vendeur garde un droit d'usage et d'habitation, et le prix est décoté en conséquence.
Doit-on souscrire une assurance en vente à terme ?
Ce n'est pas obligatoire (contrairement à un crédit bancaire), mais une assurance décès-invalidité, côté acheteur comme côté vendeur, est fortement recommandée pour sécuriser les deux parties.
Les mensualités sont-elles indexées chaque année ?
Souvent, selon une clause négociée au contrat (généralement indexée sur l'indice de référence des loyers, IRL) — à vérifier précisément, car ce n'est pas automatique ni imposé par la loi.
La vente à terme est-elle compatible avec la finance islamique ?
C'est un sujet régulièrement évoqué, car l'absence d'intérêt et d'aléa sur la durée rapproche la vente à terme d'une vente à tempérament — un article dédié suivra pour l'approfondir, avec l'avis d'un conseil en finance islamique.